실수령 300만 원이면 집값 얼마까지? 생활 기준·DSR·LTV 순서로 직접 계산했다

집을 알아보다 보면 "내 월급으로 얼마짜리 집까지 봐야 하지?"에서 막힙니다. 은행이 빌려주는 금액과 내 생활이 버티는 금액이 다르기 때문입니다. 실수령 월급 300만 원, 세전 연소득 4,000만 원, 자기자금 9,000만 원, 서울(규제지역) 생애최초 구입을 가정하고 생활 기준 → DSR → LTV 순서로 계산했더니 집값 상한은 약 2억 9,000만 원이었습니다. 같은 사람이 생애최초가 아니면 LTV가 40%로 내려가 약 1억 5,000만 원이 됩니다. 2026년 10월 기준 제도 수치는 금융위원회 자료로 확인했고, 금리·자기자금은 계산용 가정입니다.

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1. 1실수령 300만 원이면 얼마짜리 집까지?0:002026년 10월 기준 · 계산용 가정: 실수령 300만 원, 세전 연소득 4,000만 원, 자기자금 9,000만 원, 서울(규제지역)
2. 2생활 기준: 대출 2억 900만0:04월 100만 원(월급의 3분의 1) 상환 · 연 4% 고정 · 30년 원리금균등 가정. 이 비율은 법에 없는 예시
3. 3DSR 기준: 대출 2억0:09세전 4,000만 원 × DSR 40% = 연 1,600만 원. 금리 4% + 스트레스 금리 3%p = 7%로 한도만 계산(수도권·규제지역 변동형, 다른 대출 없음)
4. 4둘 중 낮은 2억이 대출 한도0:15은행은 DSR·LTV를 보고, 생활 기준은 내가 정하는 선
5. 5생애최초 LTV 70%: 집값 약 2억 9,000만0:17대출 2억 + 자기자금 9,000만 원(LTV 69%). 규제지역 생애최초는 70% 유지
6. 6생애최초가 아니라면?0:24규제지역 일반 무주택자는 LTV 40%
7. 7LTV 40%: 대출 6,000만, 집값 약 1억 5,000만0:28자기자금 9,000만 원이 집값의 60% 이상이어야 해서 집값 ≤ 1억 5,000만 원, 대출은 6,000만 원만 쓰인다
8. 8세 한도 중 가장 낮은 값이 내 한도0:33같은 월급·같은 자기자금이어도 생애최초 여부로 집값 상한이 달라진다. 서민·실수요자 LTV 60%(약 2억 2,500만 원)는 본문 표 참고

은행이 빌려주는 돈과 내가 갚을 수 있는 돈은 왜 다를까?

한도는 세 겹입니다. LTV는 집을 보는 기준으로 집값 대비 대출 비율입니다. DSR은 사람을 보는 기준으로 세전 연소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 비율입니다. 여기에 식비·교통비·보험료·교육비를 내고도 남는 돈이라는 생활 기준이 하나 더 있습니다. 은행은 앞의 둘만 보고, 나는 셋 중 가장 낮은 값을 내 한도로 잡는 것이 안전합니다.

생활 기준의 비율은 법에 없습니다. 원본 영상의 진행자는 월 원리금을 실수령 월급의 3분의 1 안쪽에 두는 보수적 기준을 제안합니다. 이 글은 그 제안을 계산용 예시로만 씁니다. 자녀 유무, 맞벌이 여부, 기존 부채에 따라 본인의 비율은 달라져야 합니다.

실수령 300만 원이면 매달 얼마까지 갚을 수 있을까?

연 4%는 실제 대출 금리가 아니라 계산용 가정입니다. 포털의 대출이자 계산기에 본인 금리를 넣으면 같은 순서로 다시 구할 수 있습니다.

풀이실수령 월급 300만 원, 월 상환액 100만 원(월급의 3분의 1), 연 4% 고정, 30년, 원리금균등 가정

1. 대출 1억 원의 월 상환액: 약 47.74만 원
2. 생활 기준 대출 한도: 100만 원 ÷ 47.74만 원 × 1억 원 = 약 2억 900만 원

같은 조건에서 금리만 바꾸면 이렇게 달라집니다. 집값은 자기자금 9,000만 원을 더한 값입니다.

월급도 월 상환액도 그대로인데 금리가 2%p 오르면 집값 상한이 약 4,300만 원 낮아집니다. "월급의 100배"처럼 배수로 어림하는 방법은 금리·만기·LTV 가정이 만든 결과라서, 가정이 하나라도 바뀌면 틀립니다.

DSR 40%와 스트레스 금리는 한도를 얼마나 깎을까?

2026년 10월 기준, 금융위원회 2026-08-13 자료 DSR 한도는 은행권 40%, 2금융권 50%입니다. 은행은 DSR을 계산할 때 실제 금리가 아니라 스트레스 금리를 더한 금리로 원리금을 셉니다. 수도권·규제지역 주택담보대출은 더하는 금리가 3.0%이고(2025년 10월 16일부터), 그 밖의 대출은 1.5%가 기본입니다. 이 가산금리는 한도 계산에만 쓰이고 실제 내는 이자에는 붙지 않습니다. 변동형은 100% 반영되고 혼합형·주기형은 고정 기간이 길수록 덜 반영됩니다. 아래는 가장 보수적인 변동형 기준입니다.

풀이세전 연소득 4,000만 원, 은행 DSR 40%, 서울 규제지역 변동형(스트레스 금리 3.0%p → 계산용 금리 7%), 30년, 원리금균등, 다른 대출 없음 가정

1. 연 원리금 한도: 4,000만 원 × 40% = 1,600만 원, 월 약 133만 원
2. 계산용 금리 7%에서 대출 1억 원의 월 상환액: 약 66.53만 원
3. DSR 기준 대출 한도: 133만 원 ÷ 66.53만 원 × 1억 원 = 약 2억 원

생활 기준 2억 900만 원보다 DSR 기준 2억 원이 낮으니 이 사람의 대출 한도는 2억 원입니다. 기존 대출이 있으면 더 줄어듭니다. 자동차 할부처럼 매달 40만 원을 갚는 대출이 있다고 가정하면 월 93만 원만 남아 한도는 약 1억 4,000만 원이 됩니다. 생활 기준은 실수령 월급, DSR은 세전 연소득을 쓰므로 상여 포함 여부와 세전·세후 환산에 따라서도 숫자가 달라집니다.

LTV 40%와 70%, 생애최초 여부로 집값이 어떻게 달라질까?

2026년 10월 기준, 10·15 대책(2025-10-16 시행) 이후 유지 서울 전역과 경기 일부는 규제지역입니다. 규제지역 LTV는 차주에 따라 다릅니다.

여기에 수도권·규제지역 구입 목적 대출은 집값에 따라 상한이 따로 있습니다. 15억 원 이하는 6억 원, 15억 원 초과 25억 원 이하는 4억 원, 25억 원 초과는 2억 원입니다. 이 예시는 집값이 낮아 상한에 걸리지 않습니다.

LTV는 "대출 ÷ 집값"이므로 자기자금이 집값의 (1 − LTV) 이상이어야 합니다. 자기자금이 정해져 있으면 LTV가 낮을수록 살 수 있는 집값이 낮아집니다.

풀이대출 한도 2억 원(위 DSR 기준), 자기자금 9,000만 원 가정

1. 생애최초(LTV 70%): 집값 ≤ 9,000만 원 ÷ 0.3 = 3억 원. 대출 2억 원을 다 쓰면 집값 = 9,000만 원 + 2억 원 = 약 2억 9,000만 원(LTV 69%)
2. 서민·실수요자(LTV 60%): 집값 ≤ 9,000만 원 ÷ 0.4 = 약 2억 2,500만 원, 대출은 1억 3,500만 원만 쓰임
3. 일반(LTV 40%): 집값 ≤ 9,000만 원 ÷ 0.6 = 약 1억 5,000만 원, 대출은 6,000만 원만 쓰임

같은 소득, 같은 자기자금인데 생애최초 여부와 서민·실수요자 요건으로 집값 상한이 1억 5,000만 원에서 2억 9,000만 원까지 벌어집니다. DSR 한도 2억 원을 다 쓸 수 있는 경우는 생애최초뿐입니다. 요건 충족 여부와 세대주 판정은 은행이 서류로 확인하므로 계약 전에 물어봐야 합니다.

"15억 넘으면 대출이 막힌다"는 말은 사실일까?

2026년 10월 20일 전후로 "15억 원 이상 주택은 주택담보대출 전면 금지, 10억 원 초과는 2억 원, 10억 원 이하는 4억 원"이라는 글이 온라인에 돌았습니다. 금융위원장은 10월 22일 국회 국정감사에서 허위사실이라고 답했고, 금융위원회는 수사를 의뢰했습니다. 현행 상한은 위에 적은 6억·4억·2억 원 구간 그대로입니다. 한도가 바뀌면 금융위원회 보도자료로 먼저 나오므로, 출처 없는 숫자는 그 자리에서 확인하는 편이 안전합니다.

그래서 무엇을 확인할까?

이 글은 일반 정보이고, 개인 상황에 따라 판단은 달라집니다. 아래 순서를 본인 숫자로 따라 해 보세요.

• 생활 기준: 고정 생활비를 낸 뒤에도 버틸 월 상환액을 정하고, 대출이자 계산기에 본인 금리·만기를 넣어 대출금을 구한다. 금리를 1%p 올린 경우도 본다
• DSR 기준: 신용대출·마이너스통장·할부를 적어 두고, 스트레스 금리를 더한 금리로 DSR 계산기를 돌린다. 변동형인지 혼합형인지에 따라 반영 비율이 다르다
• LTV 기준: 사려는 지역이 규제지역인지, 내가 생애최초인지, 서민·실수요자 요건에 드는지 확인한다. 자기자금이 집값의 (1 − LTV)를 넘는지 본다
• 자기자금에는 취득세, 중개 보수, 법무비, 이사비, 수리비를 더하고 여유를 둔다

제도 수치의 출처: 금융위원회 「주택시장 안정화를 위한 대출수요 관리 방안」 카드뉴스(2025-10-24), 금융위원회 「부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책 2」 카드뉴스(2026-08-13), 금융위원회 3단계 스트레스 DSR 시행방안 보도자료(2025-05-20), 생애최초 LTV 70% 유지·서민대출 60%(연합뉴스, 2025-10-17), 15억 이상 주담대 금지설은 허위(머니투데이, 2026-10-22).