공공분양 405세대 중 일반공급 34세대, 저가점 1인 가구 몫을 직접 계산했다

청약 가점이 낮은 1인 가구에게 공공분양은 문이 좁다는 말을 많이 듣습니다. 얼마나 좁은지 실제 공고문으로 세어 봤습니다. 2025년 9월 26일 LH 남양주진접2 A-7블록 입주자모집공고 기준 이 단지는 405세대 중 일반공급이 34세대였고, 나머지 371세대는 사전청약 당첨자와 특별공급 몫이었습니다. 민영분양은 법령이 정한 특별공급 상한과 추첨제 비율로 계산하면 일반공급의 60%가 추첨 물량인 경우가 있어 저가점이어도 기회가 남습니다. 단지와 면적, 지역 규제에 따라 숫자가 달라지므로 조건을 하나씩 짚습니다.

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1. 1405세대 중 일반공급 34세대0:00공공분양 한 단지 사례 · 2025년 9월 공고 기준
2. 2405 − 258 − 113 = 340:03사전청약 258 · 특별공급 113 · 일반공급 34 → 34÷405 = 약 8.4%
3. 31인 가구가 노릴 칸은 34세대뿐0:091인 가구가 신청할 수 있는 특별공급은 생애최초 정도(전용 60㎡ 이하, 22세대). 사전청약 물량이 큰 단지라 단지마다 다름
4. 4민영 1,000세대면 추첨 270세대0:14가정 계산: 수도권 공공택지, 전용 60㎡ 이하, 특별공급이 상한 55%까지 참. 1,000 × 45% = 450 → 450 × 60% = 270
5. 5내가 겨루는 칸은 몇 세대?0:21추첨도 1순위 안에서만 돈다. 규제지역이면 가입 2년·세대주 확인

공공분양 한 단지에서 일반공급은 몇 세대일까?

LH 남양주진접2 A-7블록 공공분양(전용 55㎡ 60세대, 59㎡ 345세대)의 공고문은 공급 세대를 세 묶음으로 나눕니다. 사전청약 당첨자에게 먼저 돌아가는 258세대, 특별공급 113세대, 일반공급 34세대입니다.

풀이2025년 9월 26일 공고 기준, 공급세대 405세대

1. 사전청약 당첨자 몫: 258세대
2. 특별공급: 113세대(다자녀 14, 신혼부부 14, 생애최초 22, 노부모 7, 신생아 29, 국가유공자 7, 협의양도인 6, 기타 특별 13, 이주자 1)
3. 일반공급: 405 − 258 − 113 = 34세대
4. 전체 대비 비율: 34 ÷ 405 = 약 8.4%
5. 사전청약 몫을 뺀 147세대 기준: 34 ÷ 147 = 약 23.1%

이 단지는 2021년 사전청약 물량이 본청약으로 돌아온 경우라 사전청약 몫이 유난히 큽니다. 사전청약이 없는 단지라면 일반공급 비율은 이보다 높을 수 있습니다. 다만 특별공급 113세대 가운데 혼인·자녀가 없는 1인 가구가 신청할 수 있는 유형은 생애최초 정도인데, 그마저 전용 60㎡ 이하로 한정되고(규칙 제43조) 이 단지의 생애최초 몫은 22세대입니다. 가점이 낮은 1인 가구가 실제로 겨루는 자리는 일반공급 34세대에 가깝습니다.

일반공급 1순위 요건도 공고문에 있습니다. 이 단지는 수도권이지만 투기과열지구·청약과열지역이 아니어서 주택청약종합저축 가입 12개월·12회 납입이면 1순위입니다. 여기에 공공분양 특유의 조건이 붙습니다. 세대 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 100% 이하(맞벌이는 200%), 부동산 자산 2억 1,550만 원 이하, 자동차 3,803만 원 이하여야 합니다. 분양가는 55㎡ 기본형이 층에 따라 3억 6,400만 원에서 3억 8,724만 원, 59A형이 3억 9,070만 원에서 4억 1,564만 원이고, 계약금 10%, 중도금 15%씩 두 번, 잔금 60%로 냅니다. 공고문은 중도금 집단대출이 "현재 미정"이라고 적었습니다.

민영분양은 저가점에게 얼마나 열려 있을까?

민영분양의 특별공급은 주택공급에 관한 규칙이 유형별 상한을 정합니다. 2026년 10월 기준, 2026년 6월 15일 개정 반영 현행 규칙 전용 85㎡ 이하 민영주택 기준으로 기관추천 10%(제36조), 다자녀 10%(제40조), 신혼부부 15%(제41조), 생애최초 17%(공공택지, 민간택지는 7%, 제43조), 노부모 부양 3%(제46조)입니다. 시·도지사 승인이 있으면 기관추천과 다자녀는 15%까지 늘 수 있습니다.

상한이라서 실제 특별공급은 이보다 적을 수 있고, 특별공급에서 미달된 물량은 일반공급으로 넘어옵니다. 그래서 일반공급은 "최소" 숫자입니다.

일반공급 안에서 가점제와 추첨제를 나누는 비율도 같은 규칙 제28조에 있습니다. 수도권 공공주택지구와 투기과열지구·청약과열지역에서는 전용 60㎡ 이하 민영은 일반공급의 40%를 가점제로, 나머지 60%를 추첨으로 뽑습니다. 60㎡ 초과 85㎡ 이하는 70%가 가점제, 30%가 추첨입니다. 그 밖의 지역은 시·군·구가 40% 이하에서 가점제 비율을 정합니다.

풀이수도권 공공택지 민영 1,000세대, 특별공급이 상한(55%)까지 찼다고 가정

1. 일반공급: 1,000 × 45% = 450세대
2. 전용 60㎡ 이하라면 추첨 물량: 450 × 60% = 270세대(전체의 27%)
3. 전용 60㎡ 초과 85㎡ 이하라면 추첨 물량: 450 × 30% = 135세대(전체의 13.5%)
4. 같은 조건의 민간택지라면 일반공급 550세대, 60㎡ 이하 추첨 330세대(33%)

가점이 낮은 1인 가구에게는 60㎡ 이하 소형의 추첨 물량이 가장 넓은 문입니다. 추첨은 가점을 보지 않지만, 1순위 안에서만 돌립니다. 그래서 1순위 요건을 먼저 채워야 합니다.

1순위와 통장, 공공과 민영은 무엇이 다를까?

1순위 요건은 규칙 제27조(국민주택)와 제28조(민영주택)에 있습니다. 두 유형 모두 수도권은 가입 1년, 수도권 밖은 6개월이 기본이고, 투기과열지구·청약과열지역은 가입 2년에 세대주여야 하며 5년 안에 세대원 전원이 다른 주택에 당첨된 적이 없어야 합니다. 차이는 통장을 어떻게 세느냐입니다.

공공분양을 보는 사람은 매달 꾸준히 넣은 금액이 순위를 가르기 때문에 월 25만 원이 의미가 있고, 민영만 보는 사람은 공고일까지 예치금을 채우는 것이 먼저입니다. 가점은 무주택 기간과 가입 기간이 각각 15년에서 상한에 닿습니다.

풀이월 25만 원씩 납입할 때, 2024년 9월 30일 개정 규칙 제10조의 인정 한도(월 25만 원) 기준

1. 24회 납입 뒤 인정 누계: 25만 원 × 24 = 600만 원
2. 규제지역 국민주택 1순위(가입 2년·24회)와 생애최초 특별공급의 저축액 요건(600만 원 이상, 제43조 제1항)이 같은 시점에 맞춰짐
3. 월 10만 원이면 600만 원까지 60회, 5년

생애최초 특별공급은 소득세를 5년 이상 낸 적이 있어야 하고, 혼인·자녀가 없는 1인 가구는 전용 60㎡ 이하만 신청할 수 있는 등 다른 요건도 함께 봅니다. 요건이 맞지 않으면 결국 일반공급으로 돌아옵니다.

그래서 무엇을 확인할까

1. 관심 단지 공고문에서 사전청약·특별공급·일반공급 세대수를 먼저 세고, 내가 신청할 수 있는 칸이 몇 세대인지 적어 두세요. 공공분양은 소득 100%(맞벌이 200%)와 자산 요건이 일반공급에도 붙습니다.
2. 내 통장이 그 단지의 1순위 요건을 채우는지 보세요. 규제지역이면 가입 2년과 세대주 여부, 공공분양이면 납입 횟수와 인정 누계, 민영이면 예치금입니다. 당첨된 통장은 다시 못 쓰고, 분양가상한제 단지는 재당첨 제한이 10년입니다.
3. 전매제한과 자금 일정을 공고문에서 확인하세요. 위 단지는 전매제한 3년, 계약금 10%에 중도금 30%였고, 중도금 집단대출은 공고 시점에 정해지지 않았습니다.